İmar Planına Giren Yerlerde Zilyetlik Süresi Nasıl Hesaplanır? Yargıtay'dan Önemli Karar

I. Giriş

Tapusuz taşınmazların zilyetlik yoluyla kazanılması (olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı), Türk Medeni Kanunu’nun 713/1 ve 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14. ve 17. maddelerinde düzenlenmiştir. Ancak taşınmazın bir imar planı kapsamına alınması durumu, bu kazanım şartlarını kökten değiştirebilmektedir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 06.11.2025 tarihli ve 2025/5117 E., 2025/4990 K. sayılı kararı, imar planına alınan yerlerde 20 yıllık zilyetlik süresinin nasıl hesaplanacağı konusunda çok önemli bir kriter ortaya koymaktadır.

II. Davaya Konu Olay ve Yerel Mahkeme Kararı

Dava konusu olayda, davacı yaklaşık 20-23 yıldır kullandığı bir taşınmazın adına tescilini talep etmiştir. Yerel mahkeme, bilirkişi raporuna dayanarak davacının imar-ihyayı 1992 yılında tamamladığını ve o tarihten itibaren malik sıfatıyla zilyet olduğunu kabul ederek davanın kısmen kabulüne karar vermiştir.

Ancak gözden kaçırılan husus, taşınmazın imar durumudur.

III. Yargıtay’ın Bozma Gerekçesi: Plan Tarihi Milattır

Yargıtay, yaptığı incelemede taşınmazın tarihçesini şu şekilde tespit etmiştir:

1986 Yılı: Taşınmaz ilk kez Nazım İmar Planı kapsamına alınmıştır.
1992 Yılı: Davacı tarafın imar-ihya işlemlerini tamamladığı tarihtir.
2014 Yılı: Uygulama imar planı onaylanmıştır.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına ve ilgili kanun maddelerine göre; bir taşınmaz nazım imar planı kapsamına alındığı andan itibaren “nitelik” değiştirir ve zilyetlikle kazanım imkanı kısıtlanır.

IV. Kritik Hesaplama: “Geriye Doğru 20 Yıl” Kuralı

Yüksek Mahkeme kararında şu ilkeyi vurgulamıştır:

“3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14. ve 17. maddeleri gereğince, imar planına alındığı tarihten geriye doğru 20 yıllık kazandırıcı zamanaşımı zilyetlik süresinin hesaplanması gerekir.”

Bu somut olayda:

Taşınmaz 1986 yılında imar planına girmiştir.
Davacı taşınmazı 1992 yılında tarıma elverişli hale getirmiştir (imar-ihya tamamlanmıştır).

Dolayısıyla, imar planına alınma tarihi olan 1986 yılından geriye doğru gidildiğinde, davacının tamamlanmış bir 20 yıllık zilyetliği bulunmamaktadır. Hatta imar-ihya, plan tarihinden çok sonra (1992’de) tamamlanmıştır.

V. Sonuç

Gayrimenkul hukukunda zilyetlikle tapu tescil davalarında sadece “kaç yıldır kullanıldığına” bakmak yeterli değildir. Taşınmazın ne zaman nazım imar planı sınırlarına dahil edildiği hayati önem taşır. Eğer 20 yıllık süre, imar planı tarihinden önce dolmamışsa, davanın reddedilmesi gerekmektedir. Yargıtay’ın 2025 tarihli bu kararı, imar planı tarihinin zilyetlik davalarında “kesici süre” olduğunun en güncel kanıtıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

TMK m.713 uyarınca tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazda davasız ve aralıksız 20 yıl süreyle malik sıfatıyla zilyet olan kişi, mahkeme kararıyla taşınmazın adına tescilini isteyebilir. Davada zilyetliğin niteliği, süresi ve aralıksızlığı ispatlanmalıdır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 06.11.2025 tarihli kararı uyarınca, taşınmazın nazım imar planına dahil edildiği tarihten itibaren bu yer kamu hizmetine tahsis edilmiş sayılmakta ve kazandırıcı zamanaşımı süresi işlemez hâle gelmektedir. Plan öncesinde tamamlanmış 20 yıl varsa hak korunur, ancak plan tarihinden sonra geçen süre hesaba katılmaz.

4721 sayılı TMK ve 3402 sayılı Kadastro Kanunu uyarınca devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler, kamu malları, mera, yaylak, kışlak, orman vasıflı taşınmazlar ve kıyı kenar çizgisi içinde kalan yerler zilyetlikle kazanılamaz.

Tanık beyanları, kadastro tutanakları, vergi kayıtları, eski hava fotoğrafları, keşif ve teknik bilirkişi raporu, mahalli bilirkişi beyanı zilyetliğin ispatında kullanılan başlıca delillerdir. Mahkemenin keşif yapma ve gerekli araştırmaları tamamlama yükümlülüğü vardır.