Paylı Mülkiyette Tapu İptali ve Tescil: Fiili Taksimin Önemi
I. Giriş
Miras hukuku ve gayrimenkul mülkiyetinin kesiştiği noktalarda, özellikle tapu kayıt malikinin ölümü nedeniyle tapu iptali ve tescil davaları sıkça karşımıza çıkmaktadır. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 713/2. maddesi, tapu kütüğünden malikin kim olduğu anlaşılamayan veya maliki 20 yıl önce ölmüş olan taşınmazların zilyetlikle kazanılmasına imkan tanır. Ancak bu hakkın paylı mülkiyet söz konusu olduğunda kullanılabilmesi, belirli ve katı şartlara bağlanmıştır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 20.11.2025 tarihli ve 2025/4720 E., 2025/4894 K. sayılı kararı, paylı mülkiyette fiili taksim olgusunun bu davalardaki belirleyici rolünü net bir şekilde ortaya koymaktadır.
II. Dava Konusu Olay
Somut olayda davacı; Gaziantep’te bulunan ve toplam 12.540 m² büyüklüğündeki tarla vasıflı taşınmazın bir kısmının tapuda kayıtlı olduğunu, ancak geri kalan yaklaşık 4.180 m²’lik kısmını 20 yıldan fazla süredir davasız ve aralıksız olarak malik sıfatıyla kullandığını iddia etmiştir. Davacı, babasının bu hisseyi yaklaşık 57 yıl önce harici senetle satın aldığını belirterek, TMK’nın 713/2. maddesi uyarınca tapu kaydının hukuki değerini yitirdiğini ileri sürmüş ve iptal-tescil talep etmiştir.
Yerel mahkeme, başlangıçta taraf ehliyeti yokluğundan davayı reddetmiş, Yargıtay’ın bozması üzerine yapılan yargılamada ise 20 yıllık zilyetlik süresinin dolmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir.
III. Yargıtay’ın Değerlendirmesi
Yargıtay, yerel mahkemenin davanın reddi kararını sonuç itibarıyla doğru bulmakla birlikte, gerekçeyi düzeltmiştir. Yüksek Mahkeme, uyuşmazlığın çözümünde paylı mülkiyet hükümlerine dikkat çekmiştir:
- Paylı Mülkiyetin Niteliği: TMK m. 688 gereği, paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmemiş bir şeyin tamamına belirli paylarla maliktir.
- Yararlanma Hakkı: TMK m. 693 uyarınca, paydaşlardan her biri, diğerinin hakkıyla bağdaştığı ölçüde maldan yararlanabilir. Bu hak, taşınmazın bölünmemiş her bir parçasına yayılır.
- Fiili Taksim Zorunluluğu: Yargıtay, ölü kişilerin payının TMK m. 713/2 kapsamında iktisap edilebilmesi için şu şartı aramaktadır: “Ölü kişilerin taşınmazda yapılmış taksim gereğince kullandığı belirli bir yerin olması ve bu yerin de kazandırıcı zamanaşımı süresince zilyetliğinin davacı tarafından kullanıldığının ispatlanması gerekmektedir.”
Karara konu olayda, tüm paydaşların katılımıyla yapılmış ve her bir paydaşın yerini belirleyen bir fiili taksim bulunmadığı tespit edilmiştir. Taşınmazda davalıların murisleri dışında başka paydaşların da bulunduğu ve fiili taksim gerçekleşmediği için, davanın bu gerekçeyle reddedilmesi gerektiğine hükmedilmiştir.
IV. Hukuki Sonuç ve Önemli Noktalar
Bu karar, gayrimenkul hukukunda şu temel prensipleri teyit etmektedir:
- Tüm Paydaşların Katılımı Şarttır: Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda, yerin belirli bir kısmının bir paydaşa veya halefine aidiyetinden söz edebilmek için, tüm paydaşların katılımıyla gerçekleşmiş bir fiili taksim (eylemli paylaşım) olmalıdır.
- Zilyetlikle Kazanımın Sınırı: Paylı mülkiyette, fiili taksim olmaksızın sadece bir kısmın uzun süre kullanılması, diğer paydaşların mülkiyet haklarını ortadan kaldırmaz ve TMK 713/2 kapsamında tescil hakkı vermez.
- Gerekçe Değişikliği: Mahkeme kararlarının sonucu doğru olsa bile, hatalı hukuki gerekçeye dayanması durumunda Yargıtay, usul ekonomisi ilkesi gereği kararı bozmayıp gerekçeyi düzelterek onayabilir.
V. Sonuç
Paylı mülkiyet rejimine tabi taşınmazlarda, zilyetliğe dayalı tapu iptali ve tescil taleplerinin başarıya ulaşması, ancak tüm paydaşların iradesini yansıtan bir fiili taksimin varlığı ile mümkündür. Hukuki süreçlerde hak kaybı yaşamamak adına, mülkiyet yapısının ve kullanım durumunun doğru analiz edilmesi büyük önem taşır.