Kira Tespit Davası Nasıl Açılır? 5 Yıl Şartı ve Süreler
I. Giriş
Kira ilişkisinde tarafların en sık karşılaştığı uyuşmazlıklardan biri, sözleşme devam ederken kira bedelinin güncel koşullara göre yeniden belirlenmesidir. Özellikle uzun süredir devam eden kira sözleşmelerinde, sözleşmedeki artış oranı ile taşınmazın gerçek kira değeri arasında önemli bir fark oluşabilir. Bu durumda kiraya veren rayiç bedelin belirlenmesini, kiracı ise talep edilen artışın hukuka uygun sınırlar içinde kalmasını isteyebilir.
Bu uyuşmazlığın çözüm yollarından biri kira bedelinin tespiti davasıdır. Ancak bu dava, yalnızca “emsal kira bedeli daha yüksek” iddiasıyla açılan ve talep edilen miktarın doğrudan kabul edildiği bir süreç değildir. Sözleşmenin başlangıç tarihi, beş yıllık sürenin hangi tarihte dolduğu, yeni kira döneminin başlangıcı, taraflar arasındaki artış hükmü ve taşınmazın emsalleri birlikte değerlendirilir.
II. Kira Bedelinin Tespiti Davasının Hukuki Niteliği
Kira tespit davası, kira sözleşmesini sona erdiren bir tahliye davası değildir. Davanın konusu, belirli bir kira yılında uygulanacak bedelin mahkeme tarafından belirlenmesidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bu davanın bir kira yılına ait kira parasını açık, net ve tam biçimde belirlemeye yönelik olduğunu; hem kiraya veren hem de kiracı tarafından açılabileceğini kabul etmektedir. Yargıtay HGK, 21.09.2021, E.2017/974, K.2021/1058
Görev bakımından da kira tespit davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkları, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemelerinin görev alanına bırakmaktadır.
III. Beş Yıl Şartı ve Türk Borçlar Kanunu m.344
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışın temel çerçevesini çizer. Tarafların artışa ilişkin anlaşması, bir önceki kira yılındaki TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranını aşmamak koşuluyla geçerlidir. Taraflar arasında artış hükmü bulunmuyorsa, kira bedeli yine bu sınır gözetilerek ve kiralananın durumu dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Ancak kanunun üçüncü fıkrası, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri bakımından farklı bir değerlendirme öngörür. Bu aşamada hâkim yalnızca TÜFE oranını uygulamaz; TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranı, taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte değerlendirilerek hakkaniyete uygun yeni kira bedeli belirlenir.
Buradaki “beş yıl şartı”, kira sözleşmesinin beşinci yılının bitmesiyle birlikte kiraya verenin istediği bedelin otomatik olarak geçerli hâle geleceği anlamına gelmez. Beş yıl, hak ve nesafet esasına dayalı tespit döneminin gündeme gelmesini sağlayan eşiktir. Mahkeme, talep edilen miktarı taşınmazın somut özellikleri ve gerçek emsal verileri üzerinden denetler.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 13.01.2026 tarihli kararında, 01.03.2013 başlangıç tarihli ve 5+5 yıl süreli kira sözleşmesi incelenmiştir. Daire, beş yıllık sürenin aşılması üzerine uyuşmazlığın TBK m.344/3 kapsamında hak ve nesafet dönemine girdiğini; emsal kira araştırmasına dayanan, denetime elverişli bilirkişi raporu ile eski kiracılık nedeniyle yapılan indirimin birlikte değerlendirilmesi gerektiğini kabul etmiştir. Yargıtay 3. HD, E.2025/3054, K.2026/57
IV. Emsal Karara Konu Olan Uyuşmazlık
İncelenen kararda, kiracı 01.03.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca taşınmazı kullanmaktadır. Kiraya veren, ödenen kira bedelinin emsal taşınmazların gerisinde kaldığını ileri sürerek 01.03.2023 tarihinde başlayacak yeni dönem için kira bedelinin artırılmasını talep etmiştir.
İlk derece mahkemesi, taşınmazın özelliklerini ve benzer taşınmazlara ilişkin kira verilerini inceleyen bilirkişi raporunu esas almış; belirlenen rayiç bedel üzerinden eski kiracılık nedeniyle hakkaniyet indirimi yaparak yeni kira bedelini tespit etmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi de kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beş yıllık sürenin dolduğunu, bu nedenle TBK m.344/3 hükümlerinin uygulanması gerektiğini belirterek kararı yerinde bulmuştur.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, temyiz itirazlarını reddederek kararı onamıştır. Kararda özellikle, bilirkişi raporunun somut verilere dayanması ve mahkemenin yaptığı hakkaniyet indiriminin dosya kapsamına uygun olması belirleyici olmuştur.
V. Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılmalıdır?
TBK m.345, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceğini düzenler. Bununla birlikte, mahkemenin belirleyeceği bedelin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için dava ve bildirim tarihleri önem taşır.
Dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa veya bu süre içinde kiracıya yazılı olarak kira bedelinin artırılacağı bildirilmişse, belirlenen bedelin yeni dönemin başından itibaren geçerli olması mümkün olabilir. Sözleşmede yeni kira döneminde artış yapılacağına ilişkin bir hüküm bulunması hâlinde ise yeni dönem sonuna kadar açılan davada TBK m.345/3 hükmü dikkate alınır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 21.10.2025 tarihli kararında, kira sözleşmesinde artış hükmü bulunduğu için yeni dönemden otuz gün önce ayrıca ihtar gönderilmesinin gerekli olmadığı değerlendirilmiştir. Kararda, 15.07.2012 başlangıçlı kira sözleşmesi bakımından 15.07.2022 tarihinde başlayan dönem için açılan davanın süresinde olduğu kabul edilmiştir. Yargıtay 3. HD, E.2025/1614, K.2025/5007
Bu karar, her kira sözleşmesinde aynı sonucun doğacağı anlamına gelmez. Sözleşmedeki artış hükmünün içeriği, dava tarihi ve talep edilen dönemin başlangıcı birlikte incelenmelidir. Dava tarihinin yeni döneme etkisi, kira tespit davalarında en sık gözden kaçırılan usul konularından biridir.
VI. Arabuluculuk Dava Şartı ve Dava Süreci
Kira tespit davası açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi, İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin istisna saklı kalmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuğu dava şartı olarak düzenlemektedir.
Arabuluculuk görüşmeleri sonunda anlaşma sağlanamazsa son tutanak düzenlenir. Bu tutanağın aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış örneği dava dilekçesine eklenmelidir. Arabulucuya hiç başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa dava şartı yokluğu nedeniyle usulden ret gündeme gelebilir.
Arabuluculuk aşamasından sonra hazırlanacak dava dilekçesinde, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, tespiti istenen kira dönemi, mevcut kira bedeli, talep edilen yeni bedel ve bu talebin hangi delillere dayandığı açıkça gösterilmelidir. Kira sözleşmesi ve ekleri, kira ödemelerini gösteren kayıtlar, varsa önceki tespit kararları, yazılı artış bildirimleri ve emsal kira bilgileri dosyaya sunulmalıdır.
VII. Mahkemenin Değerlendirmesinde Emsal Kira ve Eski Kiracılık
Kira bedelinin tespitinde bilirkişi incelemesi önemli olmakla birlikte, bilirkişi tarafından bulunan serbest piyasa bedeli her zaman doğrudan hükme esas alınmaz. Taşınmazın konumu, kullanım amacı, yüzölçümü, yapısal özellikleri, çevresindeki ekonomik değişiklikler ve emsal taşınmazların gerçek kira sözleşmeleri birlikte değerlendirilir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bilirkişi tarafından taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği bedel belirlendikten sonra, eski kiracılık ve somut olayın diğer özellikleri dikkate alınarak hak ve nesafet indirimi yapılması gerektiğini belirtmiştir. Bu indirimin miktarı her dosyada otomatik biçimde aynı olamaz; mahkeme, kullandığı ölçütleri gerekçeli kararında göstermek zorundadır. Yargıtay HGK, E.2017/974, K.2021/1058
Kararda ayrıca kira tespit davalarının kamu düzeniyle bağlantılı olduğu ve hâkimin kanun ile yerleşik içtihatlarda kabul edilen yöntemin dışına çıkamayacağı vurgulanmıştır. Bu nedenle yalnızca internet ilanlarına veya tek bir emsal taşınmaza dayanan, taşınmazlar arasındaki farkları açıklamayan raporların yeterli olup olmadığı somut dosyaya göre değerlendirilir.
VIII. Sonuç
Kira tespit davasında sonuca ulaşmak için yalnızca beş yıllık sürenin dolmuş olması yeterli değildir. Sözleşmenin başlangıç ve yenileme tarihleri, artış hükmü, davanın hangi kira dönemi için açıldığı, TBK m.345’teki bildirim kuralları, arabuluculuk son tutanağı ve emsal kira delilleri birlikte ele alınmalıdır.
Yargıtay’ın güncel yaklaşımında, beş yılın dolmasından sonra kira bedelinin TÜFE, taşınmazın durumu ve emsal kiralar üzerinden hakkaniyete göre belirlenmesi; bilirkişi raporunun denetlenebilir olması ve eski kiracılık indiriminin gerekçelendirilmesi aranmaktadır. Kira sözleşmesi ve dava tarihleri incelenmeden somut bir dosya bakımından kesin sonuç çıkarılması mümkün değildir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır. Somut uyuşmazlıkta kira sözleşmesinin tamamı, taraf bildirimleri ve dava şartları birlikte değerlendirilmelidir.