Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde 1 Temmuz 2026 Değişiklikleri: Asansör, Emsal ve Yeniden Ruhsat

I. Giriş

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, 03.07.2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete”de yayımlanarak yürürlüğe girmiş ve o tarihten bu yana Türkiye”deki yapılaşma kurallarının temel çerçevesini belirlemiştir. Yaklaşık dokuz yıl sonra, 01.07.2026 tarihli ve 33297 sayılı Resmî Gazete”de Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yayımlanan “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik”, 10 ayrı maddede değişiklik yapmış ve Yönetmeliğe Geçici Madde 7”yi eklemiştir. Yürürlük, MADDE 9 uyarınca yayımı tarihidir (RG 01.07.2026).

Bu düzenleme, parselden yapıya, ruhsattan tadilata, ofisten konuta kadar imar uygulamalarının pek çok cephesinde önemli sonuçlar doğurmaktadır. Aşağıda, öne çıkan altı başlığı Resmî Gazete”nin gerçek metni temelinde özetliyoruz.

II. Yönetmeliğin Kapsamı

Değişiklik Yönetmeliği; Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği”nin 4, 5, 22, 34, 54 ve 59 uncu maddelerinde doğrudan değişiklik yapmakta (MADDE 1-6), ayrıca Geçici 3 üncü maddeye iki yeni fıkra eklemekte (MADDE 7) ve Geçici Madde 7 hükmünü ihdas etmektedir (MADDE 8).

Önemli olan başlıklar şunlardır:

• “Süs havuzu” tanımının eklenmesi (MADDE 1, m.4/1)
• Emsal harici alanların genişletilmesi (MADDE 2, m.5/6-8-27)
• Umumi binalarda ortak alanların emsale dahil edilmemesi (MADDE 3, m.22/2)
• Asansör kurallarının yeniden düzenlenmesi (MADDE 4, m.34/1-8)
• Yeniden ruhsatta 2 yıl kuralı (MADDE 5, m.54/5)
• Müstakil konutlarda tadilat imkânı (MADDE 6, m.59/5)
• Eski yapılarda tadilat kolaylığı (MADDE 7, Geçici m.3/10-11)
• Ofis/büro bağımsız bölümlerde konut kullanımına geçiş (MADDE 8 / Geçici Madde 7)

III. MADDE 4 — Asansör Kuralları Netleşti

Yönetmelik m.34”ün birinci ve sekizinci fıkraları değiştirildi. Yeni düzenlemeye göre:

“Tek bağımsız bölümlü konutlar hariç, bağımsız bölüm veya ortak alanlar (ısı merkezi, kazan dairesi, elektrik odası, su deposu, iklimlendirme merkezi, jeneratör odası ve benzeri teknik hacimler dışında) veya eklenti bulunan bodrum kat dahil olmak üzere kat adedi 3 olan binalarda asansör yeri bırakılması, 4 ve daha fazla olan binalarda ise asansör tesisi zorunludur. Daha az katlı yapılarda da asansör yapılabilir.”

“Asansör zorunluluğu bulunan binalarda asansörlerin, bodrum katlar dahil tüm katlara hizmet vermesi zorunludur. Ancak bağımsız bölüm veya ortak alanlar veya eklenti bulunmayan bodrum katlara asansörün ulaştırılması zorunlu değildir.”

Pratik sonuç:

• 3 katlı binalarda artık sadece asansör yeri bırakılması yeterli (eski düzenlemede direkt zorunluluk tartışmalıydı).
• 4 ve daha fazla katlı binalarda asansör tescisi zorunludur.
• Asansör, bağımsız bölüm veya ortak alan bulunmayan bodrum kat hariç tüm katlara uğramak zorundadır.
• Müstakil konut istisnası korunmuştur. Ancak bu hükümle birlikte müstakil konutlara yeni bir kapı açılmış; bakınız MADDE 6 (aşağıda).

IV. MADDE 2 — Emsal Harici Alanlar Genişletildi

Yönetmelik m.5”in sekizinci fıkrasına çok önemli bir ek yapıldı. Bu ekleme ile aşağıdaki alanlar emsal hesabı dışında tutuldu:

“atrium boşluklarının her katta asgari ölçülerdeki alanı… bağımsız bölüm olarak düzenlenmeyen veya bağımsız bölümün eklentisi niteliği taşımayan, yapının ana taşıyıcı sistemleriyle bütünleşik olmayan, bahçede peyzaj düzenlemesi niteliğinde yapılan pergola ve süs havuzlarının 20 nci maddenin sekizinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen kullanımlarla birlikte bahçe alanının %20”sini geçmeyen kısımları ile giriş saçakları, bahçe ve istinat duvarları, asma katlı zemin katın içinde yer alan asma kat döşemesi hizasındaki boşluk, bir ana kitle üzerinde yükselen bloklardan arta kalan kısımların (baza) üzerinde yer alan, gezilemeyen ve herhangi bir kullanıma konu olmayan, çatı veya çakıl gibi malzeme ile kaplı alanları”

Emsal harici sayılan alanlar listesi şu şekilde genişledi:

• Asansör kuyusu ve asansör çevresindeki teknik hacimler
• Atrium boşlukları (her katta asgari ölçülerdeki alan)
• Giriş saçakları
• Bahçe ve istinat duvarları
• Asma katlı zemin katta asma kat döşemesi hizasındaki boşluk
• Baza üzerinde gezilemeyen, herhangi bir kullanıma konu olmayan, çatı/çakıl gibi malzeme ile kaplı alanlar
• Bahçe alanının %20”sini geçmeyen pergola ve süs havuzları

Aynı düzenleme ile m.5”in yirmi yedinci fıkrasına “tek bağımsız bölümlü konut hariç” ibaresinden sonra gelmek üzere “bağımsız bölüm veya ortak alanlar… veya eklenti bulunan bodrum kat dahil olmak üzere” ifadesi eklendi. Bu ekleme de asansör ve otopark gibi ortak alanların emsal içine alınmasına karşı önemli bir güvence oluşturmaktadır.

Aynı yönetmelik değişikliği ile m.5/6 nci fıkradaki TAKS kuralları da yeniden düzenlendi:

“Ayrık veya blok nizam olan yerlerde, uygulama imar planında açıkça belirlenmemiş ise TAKS %40”ı geçemez. KAKS verilmeyen parsellerde, 20 nci maddenin üçüncü fıkrası ve 21 inci maddenin dördüncü fıkrasına göre %40”ı geçmemek üzere yapı yaklaşma mesafelerine göre bulunan taban alanı ile kat adedinin çarpılması sonucu bulunan KAKS değeri içerisinde kalmak ve TAKS %60”ı geçmemek şartıyla yapı yaklaşma mesafelerine göre uygulama yapılır.”

V. MADDE 5 — Yeniden Ruhsatta 2 Yıl Kuralı

Yönetmelik m.54”ün beşinci fıkrasına eklenen cümleler, yapı ruhsatı alındıktan sonra 2 yıl içinde inşasına başlanmayan yapılar için yeniden ruhsat düzenlenmesi gerektiğini açıkça öngörmektedir:

“Yeniden ruhsat düzenlenmesi gereken, ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmış yapılarda; yangın, deprem, ısı ve su yalıtımı, çevre ve enerji verimliliğine ilişkin hususlarda yürürlükteki ilgili mevzuatın, diğer tüm hususlarda yapının ruhsat aldığı tarihteki mevzuatın gerektirdiği tedbirlerin alınması zorunludur. Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmamış yapılarda ise, yürürlükteki plan ve mevzuat hükümlerine göre yapıya yeniden ruhsat düzenlenir.”

Kritik noktalar:

• Belirleyici ölçüt “inşasına başlanmamış” olup, ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşaata fiilen başlanıp başlanmadığıdır.
• İnşaata başlanmış yapılarda, mevzuatın farklı alanlara göre iki farklı tarihte uygulanacağı bir “geçiş rejimi” getirilmiştir: yangın, deprem, yalıtım ve enerji verimliliği gibi güncel güvenlik standartları yürürlükteki mevzuata göre uygulanır; diğer tüm hususlarda ise ruhsat tarihindeki mevzuat esas alınır.

VI. MADDE 6 — Müstakil Konutta Tadilat İmkânı

Yönetmelik m.59”a eklenen beşinci fıkra, müstakil konutlar için önemli bir esneklik getirmiştir:

“Bu fıkranın yürürlüğe girmesinden önce yürürlükte olan mevzuata uygun olarak yapılmış bodrum hariç 3 katı geçmeyen tek bağımsız bölüme sahip müstakil konutlarda, fen ve sanat kuralları ile ilgili standartlara uygun olmak, taşıyıcı sistemle ilgili gerekli tedbirlerin alınması, ilgili idaresince gerekli görülen tüm projelerin hazırlanması ve fenni mesuliyetlerinin üstlenildiğine dair taahhütnameler ile birlikte ilgili idarece tadilata izin verilmesi kaydıyla bina içinde asansör ve/veya erişilebilirlik standartlarına uygun kaldırma iletme platformu tesis edilebilir.”

Bu hüküm, müstakil konutların m.34”teki asansör zorunluluğundan istisna tutulmuş olmasını kısmen dengelemekte; söz konusu yapılarda tadilat yoluyla asansör veya kaldırma iletme platformu kurulabilmesine olanak tanımaktadır. Burada önemli olan, bunun bir zorunluluk değil, izin olduğudur.

VII. MADDE 7 — Eski Yapılarda Tadilat Kolaylığı (Geçici Madde 3/10-11)

Geçici Madde 3”e eklenen fıkralarla, Yönetmeliğin yürürlük tarihinden önce yapı kullanma izni almış yapılar için önemli bir geçiş hükmü getirilmiştir:

“Bu Yönetmeliğin yürürlük tarihinden önce ilgili mevzuat doğrultusunda yapımı tamamlanıp yapı kullanma izni almış yapılarda, mevcut yapının emsal ve inşaat alanını, kullanım amacını, tadilata konu olmayan bağımsız bölümlerin arsa paylarını, saçak seviyesi ve yapı yaklaşma mesafelerini ihlal etmemek, binanın taşıyıcı sistemini olumsuz etkilememek, ayrıca yürürlükteki yangın, deprem, ısı ve su yalıtımı, çevre ve enerji verimliliği ile ilgili tedbirlerin alınması kaydıyla yapılacak esaslı tadilat işlemleri, yapı ruhsatının düzenlendiği tarihte yürürlükte olan Yönetmelik hükümlerine göre sonuçlandırılabilir.”

Bu hüküm, eski tarihli yapılarda esaslı tadilatın eski Yönetmelik hükümlerine göre yapılabileceğini düzenlemektedir. Ancak taşıyıcı sisteme dokunulamaz ve yürürlükteki güvenlik standartlarına uyulması zorunludur.

Aynı fıkranın devamında, Yönetmelik”in yayımı tarihinden önce bazı işlemleri başlatmış yapılar için yeni hükümlerin uygulanmayacağı; önceki hükümlerin uygulanacağı belirtilmiştir:

• Madde 55/2”de belirtilen belgelerin temini için idareye başvurusu yapılmış olan yapılar
• 6306 sayılı Kanun kapsamında noter onaylı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş olan yapılar
• Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapım işlerine yönelik ihale kararı veya ihale tarihi alınmış olan yapılar

VIII. MADDE 8 / Geçici Madde 7 — Ofis / Büro > Konut Dönüşümü

Bu hüküm, son yıllarda özellikle büyükşehirlerde tartışılan ofis → konut dönüşümü için somut bir çerçeve getirmektedir:

“Bu maddenin yayımı tarihinden önce uygulama imar planı kararı ile konut yapılabileceğine ilişkin hüküm bulunan alanlarda, ofis veya büro amaçlı yapı ruhsatı düzenlenerek yapımına başlanmış veya yapı kullanma izni düzenlenmiş olan yapılarda, parselin tamamında konut kullanım oranı %60”ı geçmeyecek şekilde kullanım amacı değişikliğine yönelik tadilat ruhsatı, bu maddenin yayımı tarihinden itibaren 1 yıl içinde sonuçlandırmak kaydıyla düzenlenebilir.”

Kritik sınırlar:

• Uygulama imar planında konut yapılabileceğine dair hüküm bulunmalıdır.
• Sadece ofis/büro amaçlı yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunan yapılar kapsamdadır.
• Parselin tamamında konut kullanım oranı %60”ı geçemez.
• Tadilat ruhsatı, Geçici Madde 7”nin yayımı tarihinden itibaren 1 yıl içinde sonuçlandırılmalıdır.

IX. Pratik Sonuçlar ve Sık Sorulan Sorular

1. Asansör 4 katlı binada zorunlu mu?

Evet. MADDE 4 ile değiştirilen m.34/1 uyarınca, tek bağımsız bölümlü konut istisna olmak üzere, 4 ve daha fazla katlı binalarda asansör tesisi zorunludur. 3 katlı binalarda ise sadece asansör yeri bırakılması yeterlidir.

2. Müstakil konutta asansör kurmak zorunlu mu?

Hayır. Tek bağımsız bölümlü müstakil konutlar m.34/1”den istisna tutulmuştur. Ancak MADDE 6 ile m.59”a eklenen fıkrayla, bu yapılarda tadilat yoluyla asansör veya erişilebilirlik standartlarına uygun kaldırma iletme platformu tesis edilebilir (zorunluluk değil, izin).

3. Emsal harici alanlar nasıl genişledi?

MADDE 2 ile m.5/8”e eklenen hükümle; asansör kuyusu, atrium boşlukları, giriş saçakları, bahçe ve istinat duvarları, asma kat dış cephe boşluğu, baza üzeri örtü alanları ve bahçe alanının %20”sini geçmeyen pergola ve süs havuzları emsal hesabı dışında tutulmuştur.

4. Yeniden ruhsat ne zaman gerekir?

MADDE 5 ile m.54/5”e eklenen hükümle, ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmamış yapılara yürürlükteki mevzuat hükümlerine göre yeniden ruhsat düzenlenir.

5. Eski yapımı tamamlanmış binalar yeni mevzuata göre mi tadilat edilecek?

MADDE 7 / Geçici Madde 3/10”a göre, yürürlükten önce yapı kullanma izni almış yapılarda esaslı tadilat, yapı ruhsatının düzenlendiği tarihte yürürlükte olan Yönetmelik hükümlerine göre sonuçlandırılabilir. Ancak taşıyıcı sisteme dokunulamaz ve yürürlükteki güvenlik standartlarına uyulur.

6. Ofis / büro bağımsız bölümü konuta çevrilebilir mi?

Evet, belirli şartlarla. MADDE 8 / Geçici Madde 7 uyarınca; parseldeki toplam konut kullanım oranı %60”ı geçemez ve 1 yıl içinde başvurulması gerekir.

X. Sonuç

01.07.2026 tarihli değişiklikler, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği”nin dokuz yıllık uygulamasından elde edilen tecrübeyi yansıtmakta; özellikle asansör, emsal ve ruhsat konularında önemli netleştirmeler getirmektedir. Emsal harici alanlar genişlemiş, müstakil konut tadilatına esneklik getirilmiş, ofis / büro → konut dönüşümü yasal bir çerçeveye kavuşmuştur.

Bu düzenlemeler, parsel ölçeğinden kentsel dönüşüme kadar uzanan geniş bir yelpazede uygulama sonuçları doğuracaktır. Müvekkillerimize düşen, her somut projede yeni kuralları dikkate alarak planlama, tasarım ve ruhsat süreçlerini yürütmektir.

Av. Fatih Dişçi — discilaw.com